GURL : Garanties Universelle des Revenus Locatifs

La nouvelle ministre du logement Sylvia PINEL instaure une nouvelle loi remplaçant la loi Duflot, il s’agit de la LOI PINEL.

Cécile Duflot se déclare ouvertement hostile aux expulsions et, en sa qualité de ministre de l’Egalité des Territoires et du Logement, elle œuvre sur le projet de mise en place de la GURL.

Le contexte de la mise en place de la GURL ?


Depuis le 1er Janvier 2013, la loi Duflot est entrée en vigueur.

Aujourd’hui, Cécile Duflot, ministre de l’Egalité des Territoires et du Logement, veut mettre en place dans le cadre de la loi Duflot un dispositif appelé ‘’GURL’’ ou Garantie Universelle des Risques Locatifs.

Pour rassurer ses détracteurs, Cécile Duflot expliquait récemment que la mise en place d’un tel dispositif ne nécessiterait pas de fonds énormes. Elle est appuyée par le Président de la République qui explique que, d’un côté ‘’pour un propriétaire, si cette garantie existe, il y aurait une assurance contre le risque d’impayés’’.

De l’autre côté ‘’ il s’agit d’une mesure pour tous les locataires, mais qui en réalité sera essentiellement au bénéfice des jeunes parce que ce sont eux qui ont le plus de mal à fournir des cautions ou alors ce sont leurs parents qui doivent les prodiguer’’

Les objectifs de la GURL ?


Le projet de Garantie Universelle des Risques Locatifs est un des chevaux de bataille du Président de la République, François Hollande. Il insistait en début d’année sur le fait que le mécanisme était ‘’original’’ et que sa mise en place risquait d’être ‘’lourde’’.

Mais en quoi consiste réellement la GURL ?

De manière très simple, la mise en place de cette garantie permettrait aux propriétaires de se prémunir contre les risques d’impayés, et donc aux locataires de ne plus craindre les expulsions liées à des non paiements de loyers.

Ce dispositif va donc plus loin que sa prédécesseure, la GRL ou Garantie du Risque Locatif.

Pour rappel, la GUL permettait aux demandeurs de logements ne pouvant pas présenter de garanties suffisantes d’accéder quand même à des logements. L’objectif premier de la GURL est donc d’arriver à trouver un équilibre entre les propriétaires bailleurs et les locataires, notamment ceux qui se trouvent en situation de précarité (faible revenus, jeunes…).

En effet, les investisseurs locatifs (ceux qui perçoivent des loyers) ne risqueraient plus de faire face à des impayés. En conséquence, les familles modestes pourraient trouver plus facilement des logements salubres. La GURL est perçue comme un véritable espoir pour les quelques 10 000 ménages de France métropolitaine qui comptent aujourd’hui sur l’Etat pour avoir accès à des logements décents.

Le calendrier et ses enjeux de la GURL ?


Le 21 janvier dernier, le premier ministre Jean Marc Ayrault était le premier à parler publiquement de la GURL. Le principe de cette nouvelle garantie était présent dans le ‘’Plan pluri annuel contre la pauvreté et pour l’inclusion sociale’’. Deux jours plus tard, c’est le Président de la République, Monsieur François Hollande, qui aborde de nouveau le sujet dans son discours fait à Grenoble le 23 Mars en direction des jeunes français.

Depuis ce discours du chef de l’Etat, le processus semble s’accélérer. Le dispositif de Garantie Universelle des Risques Locatifs serait intégré au projet de loi sur le logement et l’urbanisme, possibilité qu’avait envisagé Cécile Duflot. Ce projet de loi devrait d’ailleurs être appelé loi Duflot ALUR. Il devrait être présenté en conseil des ministres entre juin et mi-juillet.

Le texte de la GURL a été examiné au Conseil d’Etat et plusieurs études suivent leur cours aujourd’hui afin de pouvoir répondre à toutes les questions que le projet de mise en place d’une Garantie Universelle soulève. La question principale étant bien sûr celle du financement. Mais au-delà de savoir qui va payer, les enjeux se posent aussi sur le contenu du dispositif et son mécanisme, avec tout ce que cela suppose comme questions techniques, assurantielles et financières.

Les pistes et les débats autour de la GURL


Le contenu exact de la GURL devrait être présenté dans les prochains jours. Pour l’instant, les supputations vont bon train. Deux pistes principales avaient été envisagées.

La première prévoyait un financement de la GURL répartie de manière équitable entre le propriétaire et le locataire.

La seconde s’axait plutôt sur un financement supporté en totalité par les propriétaires et, de ce fait, par les compagnies d’assurances. Cécile Duflot, au départ favorable à un paiement intégral par les propriétaires, modère aujourd’hui son discours. ‘’Il faut protéger les propriétaires responsables contre les locataires qui ne le sont pas’’ disait-elle récemment. Il semble finalement que la piste du cofinancement propriétaire/locataire soit celle retenue.

Une position qui avait été largement demandée par la FNAIM (Fédération Nationale de l’Immobilier) et l’UNPI (Union Nationale de la Propriété Immobilière). On murmure que la Garantie Universelle des Risques Locatifs prendrait la forme d’une taxe qui serait fixée à hauteur du 1% du montant des loyers perçus. Quant à la contribution des locataires, elle prendrait la forme d’une quote part. Les sommes ainsi récoltées serviraient à l’Etat à financer les impayés de loyer. Certains membres de la société restent pourtant en défaveur de la GURL. A l’exemple de la DAL (association Droit Au Logement) qui, à la surprise générale, s’est positionnée en défaveur de ce dispositif. L’association demande l’abandon de ce projet et milite pour un renforcement du FSL (Fonds de Solidarité Logement). Pourtant, la GURL, présentée par ses défenseurs comme une ‘’sécurité sociale du logement’’, pourrait éviter les expulsions faites par certains propriétaires sans scrupules.

Cette garantie devrait permettre d’équilibrer les relations entre les propriétaires et les locataires.

Rappel de la loi Duflot mise en place par Cécile Duflot


Pour l’expliquer de manière succincte, on peut dire que cette loi Alur Duflot prévoit une possibilité de defiscalisation de ses impôts à hauteur de 18% étalés sur 9 ans pour les logements neufs acquis entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2016.

Elle favorise les logements qui peuvent répondre à des critères de performance énergétique. Elle ne concerne que les logements où les loyers et les ressources des locataires ne sont pas supérieurs à des plafonds prédéterminés.

Cette loi s’applique en fonction de la position géographique du logement (suivant la catégorie des communes classées auparavant définies) et dans les DOM TOM sous des conditions particulières.

Quelles sont les lois non concernées par la GURL ?

Des lois de défiscalisation bénéficie d’un avantage important contre les loyers impayés.

Il s’agit du bail commercial. Elle garantie le propriétaire du logement contre le risque d’impayés.

On retrouve ce type de bail sur :

- la loi censi-bouvard
- L’investissement en ehpad
- Le statut LMNP